A seguito della riforma Cartabia e della recente pronuncia della Cassazione in materia di “canone vile”, le esecuzioni forzate iniziano a mostrare segnali di maggiore rapidità. Tuttavia, la situazione resta disomogenea: sui pignoramenti immobiliari e sulle vendite all’asta, i tribunali procedono a velocità diverse, con marcate disparità tra Nord e Sud. Ecco in quali sedi le procedure risultano più snelle ed efficienti.
Italia Oggi in un approfondimento a cura del giornalista Antonio Ranalli ha raccolto le opinioni di alcuni studi.
Tra questi è stato intervistato anche Nicolò Bandera, avvocato presso il nostro studio.
Nell’ambito delle esecuzioni immobiliari, la Corte di Cassazione ha tracciato una linea netta: i contratti di locazione a canone vile, anche se stipulati e trascritti prima del pignoramento, non sono più opponibili né all’aggiudicatario né alla procedura esecutiva. «I contratti a condizioni particolarmente favorevoli per l’inquilino – cioè a canone vile – non sono opponibili né all’aggiudicatario dell’immobile né alla procedura esecutiva stessa», spiega Nicolò Bandera, dello Studio Bandera.
La ratio è duplice: da un lato tutelare il diritto del creditore alla soddisfazione del credito; dall’altro garantire l’efficienza e la regolarità del processo esecutivo. «In gioco non c’è solo l’interesse del creditore, ma anche l’interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo.»
La vera novità introdotta dalla Corte riguarda i poteri del giudice: può disporre l’ordine di liberazione dell’immobile senza bisogno di un autonomo titolo giudiziale, con l’ausilio diretto del custode giudiziario. «È pienamente legittima l’emanazione diretta dell’ordine di liberazione, senza passare da un accertamento in sede cognitiva.»
Questa svolta – chiarisce Bandera – non limita i diritti dell’inquilino, che può comunque opporsi. Ma impedisce che manovre elusive, come affitti fittizi, ostacolino il buon esito dell’esecuzione forzata. «Non si impedisce all’inquilino di far valere le proprie ragioni, ma si tutela il diritto – altrettanto fondamentale – del creditore a non vedere compromessa la propria azione.»
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